Los apartamentos de lujo en Costa del Este, una de las zonas inmobiliarias más cotizadas de Ciudad de Panamá, enfrentan un riesgo relacionado con los asentamientos del terreno sobre el que se desarrolló parte de esta urbanización que podría afectar su valor comercial. Las consecuencias económicas van desde costosas reparaciones hasta posibles pérdidas patrimoniales para propietarios e inversionistas.
Entre 2020 y 2024, el precio de venta de los inmuebles en Paseo del Mar osciló entre 3.000 y 4.500 dólares por metro cuadrado. Sin embargo, la ubicación privilegiada y los elevados precios no garantizan que las propiedades estén libres de problemas geotécnicos.
El desarrollo inmobiliario en Costa del Este comenzó durante la década de 1990 sobre aproximadamente 310 hectáreas de antiguos manglares, terrenos pantanosos y áreas utilizadas como vertedero municipal.
Para urbanizar esta superficie se emplearon grandes cantidades de material de relleno. El problema es que debajo permanecieron sedimentos blandos que pueden comprimirse progresivamente.
Las grandes torres residenciales suelen apoyarse sobre pilotes que alcanzan estratos resistentes. Mientras sus estructuras permanecen estables, las calles, aceras, rampas y estacionamientos circundantes pueden experimentar hundimientos desiguales.
Este fenómeno se conoce como subsidencia y puede generar daños costosos. En 2015 se reportaron grietas y desplazamientos en el complejo comercial PH Galerías del Este. Las autoridades municipales también reconocieron afectaciones en viviendas y vías cercanas.
Aquellos antecedentes pusieron de manifiesto que el comportamiento del terreno debía considerarse al evaluar las inversiones inmobiliarias de la zona.
¿Cuánto dinero pueden perder los propietarios?
El principal impacto económico aparece cuando los problemas del suelo comienzan a traducirse en gastos de mantenimiento y posibles reducciones del valor de mercado. Las reparaciones pueden incluir la rehabilitación de rampas, sustitución de tuberías dañadas, estabilización de losas y corrección de sistemas de alcantarillado.
Cuando estas intervenciones requieren financiamiento extraordinario, los propietarios pueden enfrentar aumentos de las cuotas de mantenimiento. Varios expertos sitúan las depreciaciones potenciales de entre el 7 % y el 10 % para inmuebles afectados por inundaciones o asentamientos recurrentes.
En un apartamento valorado en 700.000 dólares, una depreciación hipotética del 10 % representaría una pérdida patrimonial de 70.000 dólares. Sin embargo, ese porcentaje no constituye una medición comprobada del mercado inmobiliario de Costa del Este. El comportamiento real de los precios depende de las condiciones particulares de cada propiedad.
Para quienes adquieren apartamentos destinados al alquiler o la reventa, los gastos extraordinarios también pueden reducir la rentabilidad esperada.
Otro factor financiero es la cobertura aseguradora. Determinadas pólizas pueden excluir daños ocasionados por asentamientos del terreno, defectos geotécnicos o consolidación de rellenos.
Por eso, una propiedad asegurada no necesariamente cuenta con protección frente a todos los daños que pudiera experimentar. Además, los seguros vinculados a préstamos hipotecarios tienen condiciones específicas que deben revisarse. La existencia de una hipoteca asegurada tampoco garantiza la recuperación del valor comercial del inmueble.
Los propietarios necesitan conocer qué riesgos cubren sus contratos y cuáles podrían quedar bajo su responsabilidad económica.
¿Qué futuro tiene el mercado inmobiliario de Costa del Este?
La combinación de asentamientos del terreno, inundaciones y mayores costos de conservación plantea desafíos para determinadas propiedades.
El aumento del nivel del mar añade presión sobre las infraestructuras costeras, especialmente donde desaparecieron manglares que funcionaban como protección natural. Las intervenciones técnicas pueden corregir problemas localizados, aunque su costo depende de la magnitud del daño.
Para los inversionistas, resulta fundamental solicitar estudios geotécnicos, revisar antecedentes de mantenimiento y examinar las pólizas antes de comprar.
Costa del Este continúa siendo un enclave de alto valor, en un contexto en el que Panamá ha adoptado medidas fiscales para reactivar el mercado inmobiliario. Determinar si sus riesgos geológicos terminarán afectando significativamente los precios exige evaluaciones técnicas independientes y datos actualizados de compraventa.
