La eliminación del Impuesto a la Transferencia de Bienes Inmuebles (ITBI) sobre los primeros 120,000 dólares de una vivienda nueva busca corregir una distorsión en el mercado inmobiliario de Panamá que comenzó a sentirse con fuerza desde enero de este año.

El regreso del ITBI, después de décadas de exoneración para este tipo de operaciones, elevó los costos de los proyectos y debilitó un mercado residencial que ya acumulaba señales de desaceleración.

La medida aprobada por el Consejo de Gabinete no elimina por completo el impuesto, pero modifica su impacto. Las viviendas de hasta 120,000 dólares quedarían totalmente exentas, mientras que aquellas valoradas entre 120,001 y 200,000 dólares pagarían únicamente sobre el excedente. La propuesta también establece una escala progresiva, con tasas que van desde 0.50 % hasta 1.80 %.

En términos prácticos, una vivienda de 180,000 dólares no tributaría sobre el precio completo. El impuesto recaería sobre los 60,000 dólares que superan el umbral exento. Esa diferencia puede representar un alivio relevante en una operación donde el comprador también debe asumir el abono inicial, los gastos legales, el financiamiento y otros costos vinculados a la adquisición.

Un impuesto pequeño con efectos amplificados en el mercado inmobiliario

El ITBI equivale al 2 % del valor de transferencia. Sobre el papel, la obligación corresponde al vendedor. Sin embargo, los gremios inmobiliarios sostienen que ese costo suele incorporarse al precio final. Por esa vía, el impuesto termina reduciendo la capacidad de compra de las familias, encarece las viviendas y dificulta la aprobación de créditos hipotecarios.

El proyecto intenta cerrar esa puerta al declarar nulo cualquier acuerdo que traslade directa o indirectamente el tributo al comprador. La disposición es importante, aunque su efectividad dependerá de la capacidad institucional para vigilar los contratos y evitar que el costo reaparezca disfrazado dentro del precio de venta.

La discusión no se limita a cuánto recauda el Estado panameño. Un estudio económico de Convivienda calculó que la aplicación del impuesto podría retrasar alrededor de 6,700 créditos hipotecarios, reducir en 526 millones de dólares el financiamiento y restar hasta 1,300 millones a la actividad económica. Frente a esas cifras, la recaudación estimada de 37 millones parece modesta.

La exención llega en un momento delicado para la el mercado inmobiliario en Panamá. La construcción acumula dos años de desaceleración y una pérdida cercana a 19,000 empleos desde 2024. Reactivar las ventas no solo beneficiaría a promotores y corredores. También podría impulsar la contratación de mano de obra, la demanda de materiales y la circulación de capital en las provincias.

La vivienda como motor de empleo

El Gobierno de José Raúl Mulino complementará la medida con el programa “Abono Inicial Pa’Ti”, diseñado para ayudar a las familias que no cuentan con recursos suficientes para cubrir el pago inicial. Esa combinación puede ser más efectiva que una exoneración aislada, porque el principal obstáculo para muchos compradores no es únicamente el impuesto, sino el acceso al crédito y al ahorro previo.

Aun así, la recuperación no será automática. La exención se limita a la primera venta de viviendas nuevas formalizada dentro de los dos años posteriores al permiso de ocupación. El mercado de segunda mano permanece fuera del beneficio, pese a que también enfrenta estancamiento.

También será necesario observar si el aumento de operaciones compensa la menor recaudación inmediata y genera una recuperación sostenible, más allá de un repunte temporal inicial.

La reforma puede devolver dinamismo al sector, pero su alcance dependerá de tres factores. En primer lugar, la aprobación legislativa, luego la participación de la banca y capacidad real de convertir el alivio fiscal en precios más accesibles. Sin esos elementos, el incentivo favorecerá las transacciones sin resolver el déficit de acceso a vivienda.