El anteproyecto de Ley de la Vivienda en Cuba que se somete a consulta pública propone derogar la norma vigente desde 1988 y rediseñar por completo el régimen inmobiliario cubano. La reforma llega en un contexto crítico, ya que el déficit supera las 900.000 viviendas. Además, el 35 % del parque habitacional está en estado regular o malo; mientras, el ritmo constructivo es tan lento que, en el primer semestre de 2025, apenas alcanzó 2.728 nuevas edificaciones.

El cambio más simbólico es la eliminación de la confiscación de la vivienda por salida definitiva del país. Durante décadas, quien emigraba perdía automáticamente su inmueble. Esa política generó inseguridad jurídica y fracturas familiares.

Con la nueva ley, los cubanos que residan permanentemente en el extranjero podrán conservar, heredar y transmitir sus propiedades. Es un reconocimiento tardío, pero significativo, de derechos patrimoniales que ya no podían sostenerse en el contexto migratorio actual.

Este ajuste armoniza la legislación inmobiliaria con las recientes reformas migratorias y elimina una de las disposiciones más controvertidas del sistema habitacional cubano.

El anteproyecto permite a las personas naturales poseer hasta dos viviendas, además de una tercera categoría: la vivienda de descanso, ubicada en zonas de playa, campo o montaña.

Estas viviendas de descanso tendrán los mismos derechos de transmisión que las residenciales. Podrán venderse, donarse, permutarse y heredarse sin restricciones especiales.

En la práctica, esto legaliza una acumulación que ya existía de facto. Pero el contraste es evidente, porque ahora, en un país con déficit estructural de más de 900.000 viviendas, se amplía la posibilidad de concentración patrimonial sin que exista un aumento proporcional en la construcción.

Compraventa más ágil y menos discrecionalidad

La nueva normativa flexibiliza los procesos de transmisión. Se simplifican la venta, donación, permuta y herencia. Se reduce la discrecionalidad de los órganos locales y se busca eliminar trabas administrativas que durante años ralentizaron el mercado.

Además, el Gobierno reconoce que existen nueve decretos leyes y 127 normas dispersas relacionadas con la vivienda. La ley pretende unificar y simplificar ese entramado.

Es un avance técnico. Pero la simplificación normativa no sustituye la producción real de casas.

El anteproyecto introduce el financiamiento hipotecario, una figura inédita en la legislación cubana contemporánea. Las familias podrán adquirir o construir viviendas mediante créditos a largo plazo respaldados por el propio inmueble.

El sistema se complementará con créditos bancarios tradicionales y subsidios para sectores priorizados, como los damnificados por desastres, personas en hacinamiento, jóvenes en edad laboral, familias numerosas, adultos mayores, personas con discapacidad y víctimas de violencia doméstica.

En teoría, es una modernización profunda. En la práctica, el desafío es evidente. Con salarios deprimidos y una inflación persistente, la capacidad real de pago es limitada. Sin condiciones financieras viables, la hipoteca corre el riesgo de ser una figura jurídica difícilmente accesible para la mayoría.

Lo nuevo en el alquiler y subarrendamiento de vivienda en Cuba

La ley incrementa la proporción de viviendas destinadas al arrendamiento y autoriza expresamente el subarrendamiento. La intención es ampliar la oferta formal en un mercado marcado por escasez y altos precios informales.

Esto podría dinamizar el sector. También podría consolidar un esquema donde quienes ya poseen propiedades obtienen mayores rentas, mientras el acceso a la propiedad sigue fuera del alcance de muchos.

Con 4,1 millones de viviendas en el país y 1,4 millones evaluadas en estado regular o malo, el deterioro estructural es uno de los problemas más visibles.

El anteproyecto plantea que el Estado asuma la rehabilitación integral de edificios en alto deterioro y fortalece las juntas de administración en inmuebles multifamiliares, otorgándoles autonomía para fijar cuotas, contratar servicios y acceder a créditos para mantenimiento.

Es un reconocimiento de que la gestión centralizada no ha sido suficiente.

Los extranjeros siguen fuera del mercado de vivienda en Cuba

Uno de los aspectos más llamativos es lo que no cambia. Actualmente, solo cubanos y extranjeros con residencia permanente pueden comprar viviendas en Cuba. El anteproyecto no introduce ninguna apertura para extranjeros sin residencia.

En un país con baja capacidad constructiva, escasez de materiales y necesidad urgente de capital, mantener esa prohibición limita una posible fuente de inversión inmobiliaria.

Muchos países han utilizado la inversión extranjera residencial como herramienta para dinamizar la construcción y generar ingresos fiscales. Cuba, en cambio, mantiene el candado cerrado.

Si la nueva ley permite mayor acumulación interna pero no abre el mercado a capital externo regulado, la reforma corre el riesgo de fortalecer desigualdades internas sin ampliar el volumen total de viviendas disponibles.

La nueva Ley de la Vivienda moderniza el régimen jurídico, porque elimina confiscaciones, flexibiliza la propiedad múltiple, introduce hipotecas y simplifica trámites.

Sin embargo, no resuelve el núcleo del problema que es el déficit estructural y la baja producción anual de viviendas. Tampoco modifica la restricción para extranjeros, una decisión que limita el potencial de inversión en un sector estratégicamente deprimido.

La reforma ordena el sistema. Lo que queda por ver es si logra construir más casas o si simplemente redefine quién puede tener más dentro de un mercado que sigue siendo insuficiente.