Todo aquel que intenta comprar casa en Panamá enfrenta una tensión silenciosa que va más allá de cifras fiscales. La extensión del Impuesto a las Transferencias de Bienes Inmuebles (ITBI) del 2% a las viviendas nuevas ha introducido un cambio que está reconfigurando las reglas de acceso a la vivienda y alterando el equilibrio entre demanda, crédito y construcción.

Lo que a primera vista parece una medida tributaria puntual se ha convertido en un factor estructural con efectos en cadena sobre la economía.

El principal punto de fricción no es únicamente el porcentaje del impuesto, sino su naturaleza. A diferencia del precio de la vivienda o incluso de otros gastos asociados, el ITBI no puede financiarse. Se paga al contado.

Ese detalle técnico tiene implicaciones profundas. En un mercado donde el acceso depende del ahorro inicial, cualquier incremento inmediato se traduce en una barrera de entrada. Familias que podrían asumir una cuota mensual quedan fuera simplemente porque no logran completar el dinero necesario para iniciar el proceso de comprar casa en Panamá.

En el segmento de interés preferencial, donde el abono inicial ya es ajustado, el impacto es aún más evidente. La exigencia de un mayor ahorro inicial no solo complica la compra, sino que la retrasa. En muchos casos, el tiempo necesario para reunir ese dinero adicional puede extenderse por meses o incluso años.

El resultado es una contracción de la demanda efectiva. No porque desaparezca la necesidad de vivienda, sino porque se vuelve inalcanzable en términos financieros.

El efecto dominó al comprar casa en Panamá

La reducción en la demanda no se queda en el comprador. Se traslada directamente al sistema financiero y al sector construcción.

Las proyecciones del sector apuntan a una disminución significativa en la aprobación de créditos hipotecarios en el corto y mediano plazo. Menos créditos implican menos ventas, y menos ventas reducen los incentivos para desarrollar nuevos proyectos.

Ese freno tiene un alcance mayor en el interior del país, donde la construcción representa una porción relevante de la actividad económica local. Allí, cualquier desaceleración del sector no solo afecta a promotores, sino también a empleos, cadenas de suministro y economías regionales.

Además, el mercado ya venía debilitado. La incertidumbre normativa, los retrasos en subsidios y las dificultades de financiamiento, en 2025, habían reducido notablemente la entrega de viviendas nuevas. La introducción del ITBI en este contexto no actúa sobre un mercado robusto, sino sobre uno en proceso de recuperación.

Durante décadas, el ITBI tuvo un comportamiento predecible: se aplicaba principalmente a viviendas usadas y era asumido por el vendedor. La extensión a viviendas nuevas rompe esa lógica histórica.

El cambio elimina un incentivo clave que había facilitado el acceso a la vivienda formal. En la práctica, el costo termina trasladándose al comprador, elevando el precio real de entrada sin que exista un mecanismo que amortigüe ese impacto.

Esto se vuelve especialmente crítico en un mercado donde la mayoría de las transacciones se concentran en viviendas de menor valor, precisamente el segmento más sensible a variaciones en el costo inicial.

El debate no se limita al acceso individual. También se proyecta sobre las finanzas públicas. Aunque el impuesto puede generar ingresos adicionales para el Estado, el sector inmobiliario plantea una ecuación más compleja. La caída en la construcción y en la venta de viviendas podría reducir otras fuentes de recaudación vinculadas a la actividad económica, como impuestos al consumo y a la renta.

En paralelo, la inversión en construcción tiene un efecto multiplicador significativo en la economía. Cada proyecto que no se ejecuta implica menos empleo, menor circulación de dinero y menor dinamismo productivo.

Desde esta perspectiva, la medida plantea un dilema clásico: asegurar ingresos fiscales inmediatos o preservar un sector que genera actividad económica sostenida.

El impacto del ITBI se inserta en un desafío mayor que es el déficit habitacional. Con una brecha estimada en cientos de miles de viviendas, cualquier obstáculo al mercado formal no congela el problema, lo amplifica. Si el acceso se reduce, más familias quedan fuera del sistema formal y la demanda insatisfecha se acumula. En lugar de cerrar la brecha, el mercado corre el riesgo de expandirla.

Un debate abierto sobre qué hacer para comprar casa en Panamá

El gobierno ha dejado la puerta abierta a revisar la medida, siempre que las propuestas no comprometan la recaudación fiscal. Esa condición marca el terreno de negociación.

El sector inmobiliario, por su parte, insiste en que el análisis debe ir más allá de lo tributario. La discusión, en esencia, no es solo sobre un impuesto, sino sobre el modelo de acceso a la vivienda y su papel en la economía.

Panamá se enfrenta así a una decisión que trasciende el corto plazo. No se trata únicamente de cuánto recauda el Estado, sino de cómo esa decisión redefine quién puede —y quién no— acceder a una vivienda en el país.