Algunos expertos aseguran que la tokenización de inmuebles es el futuro del mercado inmobiliario y ha llegado para quedarse.
¿De qué se trata la tokenización de inmuebles? Simple, es un método para convertir derechos reales de un activo en un token digital. Así que tokenizar una propiedad inmobiliaria es hacer un smart contract y con esto dar un valor a un token, correspondiente a un activo o parte de él.
En España la tokenización de los inmuebles está en auge., como la compra de inmuebles con Bitcoin Yo Reportero ha entrevistado a Eric Sánchez Gálvez, CEO de RentalT para que nos explique en detalle cómo funciona y porqué es rentable.
Eric, ¿puedes hablarnos un poco de tu background?
Claro, mi nombre es Eric Sánchez Gálvez, tengo 38 años nací en Huelva, España, amante del deporte, el mar, la tecnología y el blockchain y hacer que las cosas funcionen.
Más de 15 años jugador profesional de baloncesto, compaginando con la carrera de ingeniería informática. Comencé en el mundo de la tecnología con una empresa de desarrollo a terceros y a partir de ahí en 2017 fundé junto a dos socios Chekin.com, empresa referencia mundial en la digitalización de la recepción de huéspedes en el sector turístico.
En 2020 fundé RentalT empresa dedicada a la tokenización de inmuebles y cuya misión es permitir que cualquier persona desde cualquier lugar pueda invertir en productos rentables y líquidos.
¿Cómo te surgió la idea de tokenizar inmuebles?
A nivel personal ya tenía contacto con el sector inmobiliario, a través de inversiones propias y también debido a mis funciones en Chekin empecé a conocer rentabilidades del sector turístico. Al mismo tiempo siempre estuve con un ojo en la evolución de la tecnología Blockchain y en especial de la tokenización.
El conocimiento de ambos campos literalmente me empujó a unirlos, ya que enlazar productos financieros rentables (inmuebles en este caso) con la posibilidad de que cualquier persona pueda invertir en segundos desde cualquier sitio y además que sea un producto líquido, sin duda es una mejora al escenario actual.
La tokenización trae en este caso una democratización de la inversión, uno de los objetivos principales del proyecto, junto con mejorar otras ineficiencias.
El mercado inmobiliario mundial está en crisis por la pandemia y tu empresa asegura una buena ratio a las inversiones, con rentabilidad del 30% en 2 años. ¿Cómo es posible?
Aquí la base es el producto. Siempre digo que la tecnología nos permite optimizar el proceso, pero la clave es la oportunidad que encontramos y ponemos a disposición de los inversores.
Encontramos oportunidades muy por debajo de precio de mercado que además reformamos y gestionamos, lo cual permite maximizar las ganancias por el alquiler y maximizar la plusvalía a la hora de venderla. Este alquiler y esta venta sumadas ofrecen estas altas rentabilidades de las que hablamos.
Bueno, pero estoy de acuerdo con el hecho que en este momento se puede comprar a precios de pandemia, pero los alquileres están al piso…
En el escenario actual hay más demanda de alquiler, ya que el nivel adquisitivo ha bajado, los bancos no dan financiación a mucha gente y estos no pueden comprar su vivienda. Pero claro tienen que vivir en algún sitio. De forma que hay más demanda de alquiler que oferta.
¿Cómo funciona exactamente la tokenización de un inmueble?
La tokenización de un inmueble no es más que representar una participación en forma digital. Esa representación se llama token.
Nosotros lo hemos hecho en la red de ethereum y ahora estamos trabajando en la red de Binance Smart Chain.
De esta forma un token capta el valor del activo tokenizado y lo representa en la red blockchain utilizada, y por la propia idiosincrasia del token este ofrece ventajas, como que puede ser transferido fácilmente y a coste bajo de una parte a otra del mundo, puede venderse, puede fraccionarse, puede hacerse líquido fácilmente con herramientas DeFi, puede utilizarse como garantía para pedir préstamos.
Además, toda operación puede fácilmente comprobarse en la red blockchain, que además de ser inmutable con lo que queda constancia para siempre, es transparente y cualquiera puede ver quien posee cada token.
En resumen, el propietario del token (token holder) no solo tiene su participación representada digitalmente en su cartera, sino que además recibe ahí los dividendos mensuales y puede operar con su token de la manera que le convenga. Solucionando uno de los problemas principales en la inversión inmobiliaria que no es otro que la falta de liquidez y el estar “atrapado” en la inversión. Y las utilidades estamos sólo empezando a descubrirlas
Pero ¿legalmente quién es el propietario del inmueble? Tengo entendido que el Registro inmobiliario no inscribe la tokenización.
El registro de la propiedad aquí en España sí podría recoger al token holder, pero en ese caso perderíamos la operatividad, ya que tendríamos que inscribir cada cambio de token holder lo que imposibilita por tiempo y coste la liquidez y el mercado secundario.
En ese escenario la mejor solución es que RentalT sea la propietaria en el registro y mediante un contrato de préstamo participativo ceda a sus tokens holders los derechos económicos derivados de la explotación del inmueble.
el Registro inmobiliario no inscribe la tokenización.
¿Cuál ha sido el mayor reto jurídico para crear tu oferta?
La regulación es bastante clara en España al respecto. En cada emisión lanzamos un valor regulado por la ley de mercado de valores y por la CNMV tras la validación de una Empresa de Servicios de Inversión.
Hemos tenido que adaptarnos y conformarlo a través de préstamos participativos y no la tokenización directa del inmueble para poder ofrecer todos los beneficios que queremos dar a los inversores.
¿Qué diferenciación hay entre un fondo inmobiliario y una tokenización de inmuebles?
Principalmente la flexibilidad, con la tokenización puedes invertir en muchos inmuebles por separado, eligiendo tú la exposición en cada uno de ellos. Digamos que manejas tu portfolio al detalle y participas desde la cantidad que quieras.
Además la facilidad de adquisición, de transmisión, de desinversión de recepción de dividendos mensuales, son otras ventajas claras que nos trae la tokenización.
La tokenización que estás promoviendo ¿es un poco como comprar un título de deuda?
Sí, es comprar un título de deuda tokenizado, con las ventajas que ello conlleva y respaldados por un inmueble.
En España, las operaciones son supervisadas por una ESI según LMV art. 35.2. ¿Qué significa esto?
Así es, como he comentado anteriormente. La regulación es clara y para nuestro tipo de emisión la CNMV exige los requisitos recogidos en dicho artículo.
La empresa emite un documento de emisión de valor por cada operación (STO) y una Empresa de Servicios de Inversión valida la operación dejando constancia y comunicándolo a la CNMV.
¿A qué tipo de inversor está enfocada la tokenización?
A cualquiera que quiera obtener muy buenas rentabilidades con un riesgo controlado.
Inicialmente es el usuario de cryptomonedas el que está invirtiendo para tener un portfolio algo más protegido de la volatilidad subyacente al mundo crypto. En este caso en un producto rentable y más estable.
Pero estamos preparando la plataforma para que cualquier persona con unos ahorros que no quieran tenerlos parados en el banco pueda invertir fácilmente sin necesidad de conocimientos tecnológicos.
¿Qué precauciones deben tomar los inversores?
Como en cualquier otra inversión, informarse bien sobre donde invierten. Nosotros facilitamos un documento detallado con cada oferta que es recomendable leerse. Y le animamos a conocer también a los fundadores que respaldamos y estamos detrás de RentalT.
¿Qué garantías tiene un inversor?RentalT está compuesto por un equipo con amplia trayectoria y de reconocido prestigio, fundadores de empresas como tutellus.com, turinglabs, Chekin.com que son referencia en sus sectores. Creo que una gran garantía es saber el historial y el buen hacer que nos respalda.
Y más concretamente, también colaboramos con la empresa Finaer, empresa que garantiza el pago del alquiler por el inquilino, lo que ofrece gran seguridad al inversor.
Y si necesita liquidez antes de que los beneficios sean repartidos ¿cómo vende sus tokens?
Hay dos medios, uno es la venta directa a otro inversor. Desde RentalT facilitaremos este contacto directo a quien lo demande.
Y, por otro lado, ofrecemos un Pool de liquidez. Esto es una herramienta que permite a cualquier inversor desde su ordenador o móvil vender su token a precio de mercado sin necesidad de un comprador. Simplemente interactuando con este pool.
Recién, han lanzado el Proyecto Diana para tokenizar la Luna, con base en el el Artículo II del Tratado de las Naciones Unidas sobre el Espacio Ultraterrestre, que establece: «El espacio exterior, incluida la Luna y otros cuerpos celestes, no está sujeto a la apropiación nacional por reclamo de soberanía, por uso u ocupación, o por cualquier otro medio». Pero el tratado no habla de privados así que los del Proyecto Diana piensan que tienen derecho de reclamar y tokenizar parte de la Luna. ¿Qué piensas al respecto?
Bueno un tema complejo. Tecnológicamente tú puedes tokenizar lo que quieras. Pero eso tiene que estar acorde a las leyes que garanticen una seguridad jurídica.
De hecho, si no es así, esos cuerpos celestes podrían tokenizarse en varias blockchains distintas y por diferentes personas. Con lo cual perdería valor esa tokenización.
Debe haber un lugar común donde se plasme el propietario del bien para que no pasara eso.
RentalT ¿piensa expandirse a América Latina?
Sin duda, actualmente cualquier inversor de américa latina puede adquirir tokens de nuestros inmuebles en España. Y el siguiente paso será tokenizar inmuebles allí. Sólo es cuestión de tiempo.
Si alguien quiere empezar un negocio como el tuyo en otro país ¿cuáles son los mayores retos y problemas para enfrentar?
Dos retos principales, tener acceso a las oportunidades o activos inmobiliarios y capacidad técnica para crear todo el proceso.
Con esto, la regulación es factible adaptarlo independientemente del país.
Después el reto principal será hacerse ver y llegar a los inversores para cubrir las ofertas.
Quedaron unas preguntas a las cuales Eric no quiso responder:
Garantías
Y ¿porque no emitir a garantía una letra de cambio sobre el préstamo? O ¿no hay obligación al reembolso del préstamo?
Hablas de respaldado sí, pero no jurídicamente. No hay una hipoteca o limitación de dominio sobre el inmueble…
Rentabilidad
Ustedes no tienes bola de cristal. En general los inmuebles están dando de un 3 a un 7%. Y la revaluación tampoco la puedes prever. Me parece que un 15% que están ofreciendo, es mucho.
Si, pero también hay gastos de administración, mantenimiento y ustedes deben ganar algo también. Y ¿si luego no vale la pena vender?
Con la tokenización de inmuebles, también se puede perder ¿o no?
En relación con las emisiones reguladas, esto también debe tener un costo. ¿No reduce la rentabilidad?
Cuando hablan de préstamo ¿a que los obliga a ustedes?
Y la participación ¿la reciben en dinero FIAT o criptomonedas? Y ¿cómo pagan los dividendos?
